Si l’achat immobilier en Israël apparaît désormais comme une évidence, nombreux sont ceux qui envisagent la procédure destinée à obtenir un prêt auprès d’une banque israélienne comme une barrière se dressant entre leur rêve et la réalité

Dans les faits, seul le manque d’information est de nature à empêcher la réalisation de cette aspiration partagée par le plus grand nombre. Au travers d’une explication claire et précise, Jonathan Joffé, le représentant de la banque Discount en France, nous donne la preuve concrète que l’achat immobilier en Israël est à la portée de tous.

 

Actualité juive: Quelle procédure doit suivre un résident étranger pour obtenir un prêt auprès d’une banque israélienne en vue de l’achat d’un bien en Israël ?

Jonathan Joffé : Avant tout, il est important de faire la différence entre une banque hypothécaire et une banque commerciale, lesquelles offrent deux types de prêt. Si la première offre des possibilités plus étendues concernant la durée (jusqu’à 20 ou 25 ans) et le montant du prêt (80%), elle ne prête cependant qu’à taux exclusivement variable. La banque commerciale offre, quant à elle, une durée de remboursement plus courte (jusqu’à 15ans) et un prêt plus restreint (60% de la valeur du bien) mais permet au client de choisir entre un taux fixe ou un taux variable. La banque commerciale donne des prêts en euros et en dollars fermes, alors que la banque hypothécaire donne des prêts en shekels indexés sur le dollar ou l’euro.

 

A.J : Pourquoi choisir une banque commerciale plutôt qu’une banque hypothécaire?

J.J : Parce que la banque commerciale s’engage à donner son prêt à taux fixe renouvelable tous les 5 ans, alors que la banque hypothécaire ne concède un prêt qu’à taux variable. En général les résidents étrangers préfèrent contracter un emprunt à taux fixe afin d’être assuré du montant de leur remboursement. Le client emprunte par exemple 100,000 euros remboursables à hauteur de 1000 euros par mois, et sait que cette somme ne bougera pas pendant les 5 ans à venir. Il peut ainsi budgéter cette somme, sans avoir à faire des calculs d’apothicaire.

 

A.J : Des calculs d’apothicaire ?

J.J : Oui, lorsque l’on emprunte en shekel indexé sur le cours du dollar ou de l’euro, et à un taux variable, la somme peut varier chaque mois.

 

A.J: D’un autre coté la possibilité de pouvoir fournir un apport de 20% et d’emprunter sur 20 ans représente un avantage de taille…

J.J : C’est indéniable. Notre rôle de banquier n’est pas de choisir à la place du client mais d’expliquer clairement les conditions exactes de remboursement afin qu’il n’ait pas de surprises pendant la période de remboursement. Selon la situation et la volonté du client, nous sommes en mesure de le diriger vers notre antenne commerciale ou notre antenne hypothécaire. Chacune d’entre-elles étant en mesure de fournir une solution adaptée au profil du futur acquéreur.

 

A.J : Cette clarification faite, qu’en est-il des démarches à accomplir concrètement ?

J.J : Pour simplifier la situation, nous choisirons de présenter les démarches à effectuer dans le cas d’un prêt sollicité auprès de la banque commerciale.

Pour ouvrir le dossier, nous avons tout d’abord besoin du contrat de promesse de vente ainsi que l’expertise réalisée par un expert immobilier agrée par la banque. C’est sur la base de ces deux documents que nous pourrons envisager le prêt.

 

A.J : Sur quel type de documents vous basez vous pour vérifier la solvabilité de l’emprunteur étranger?

J.J : En général nous demandons un relevé d’imposition. Il nous permet de dresser le profil du client financier du client. A noter que notre filiale hypothécaire demande les trois derniers bulletins de salaire, des relevés de banque etc… Il est évident que le premier rendez-vous nous permet également de comprendre qui est la personne que nous avons en face de nous, et d’évaluer sa crédibilité à différents niveaux.

 

A.J : Quel type de garanties demandez-vous ?

J.J : L’hypothèque prise par la banque sur le bien représente la principale garantie.

 

A.J : Jusqu’à combien le résident peut-il emprunter, quel est le montant de l’apport minimal, et quelle est la durée de remboursement consentie par la banque?

J.J : Ainsi que nous l’avons mentionné plus haut, la banque commerciale prête jusqu’à 60% de la valeur du bien. Elle exige donc 40% d’apport. Enfin la banque peut consentir une durée de remboursement allant jusqu’à 15 ans en fonction de la situation.

 

A.J : Est-ce que le prêt doit obligatoirement  transiter par le biais d’un compte en Israël ?

J.J : Le résident étranger est contraint d’ouvir un compte en Israël pour deux raisons. D’une part, la banque a besoin d’une adresse afin de pouvoir créditer le compte du client  du prêt qu’il aura obtenu. Par ailleurs il doit ensuite rembourser la banque mensuellement. Plusieurs possibilités s’offrent au client. Ce dernier peut, chaque mois, faire procéder au virement de la mensualité de remboursement depuis son compte français vers le compte israélien. Il a aussi la possiblité d’alimenter son compte lors de chacun de ses déplacements et conformément à la somme prévue par la loi. Enfin, il peut aussi procéder à un virement Swift une fois par an, lequel correspondra au montant des 12 mensualités dues à la banque. Si la mensualité de remboursement a été fixée à 1000 euros par mois, l’acquéreur créditera ainsi son compte israélien de 12000 euros tous les 1er janvier par exemple. Il lui suffira ensuite de donner l’ordre à la banque israélienne de prélever 1000 euros par mois pour rembourser son emprunt.

 

A.J : Combien de temps faut-il compter entre la première visite à la banque, et l’obtention du prêt ?

J.J : Très peu de temps pour l’acceptation de principe, et jusqu’à deux mois maximum sous la réserve de l’acceptation de l’ensemble des documents et de la vérification des formalités juridiques effectuées par le notaire. Ce dernier doit par exemple et avant tout autre démarche analyser la fiche cadastrale du bien et vérifier si celui-ci est inscrit au Tabou (Fichier Immobilier du Cadastre), à l’office de l’Administration des Domaines, ou bien encore auprès des sociétés de construction reconnues comme Société de Logement. J’ai par exemple eu le cas d’une famille ayant acheté un appartement à deux étages pour un prix relativement élevé. Après vérification, le notaire s’est aperçu que le deuxième étage ne figurait pas sur le cadastre ! Le notaire (ou avocat) vérifiera ensuite si les droits du vendeur sont libres de toute hypothèque, ou inscription marginale d’ordre privé (limitation de vente par exemple), ou d’ordre municipal (expropriations…) ou bien encore d’ordre étatique (impôts).

 

A.J. : Les retraités peuvent-ils eux aussi contracter un emprunt immobilier auprès d’une banque israélienne ?

J.J : La banque commerciale ne prête aux retraités que jusqu’à 60 ans. Pourtant dans le cas où l’emprunteur est en mesure de fournir des garanties supplémentaires, un co-garant qui signerait le contrat de prêt par exemple, la limite d’âge est repoussée.

 

A.J : L’acquéreur achète-t-il en euros, en dollars, ou en shekels, et à quel moment fixe-t-on définitivement le cours ?

J.J : La banque commerciale consent le prêt en euros ou en toute autre monnaie étrangère. C’est le jour de la signature définitive du contrat de prêt que la banque établit le cours de l’euro, lequel sera en vigueur pendant les 5 prochaines années de remboursement.

 

A.J: Etes-vous en la mesure de renseigner un client à titre purement indicatif?

J.J : Oui, effectivement nous pouvons réaliser des simulations qui permettront au client ayant repéré l’appartement de ses rêves d’envisager comment il pourra l’acquérir.

 

A.J : D’un point de vue général quels sont les conseils que vous prodiguerez aux futurs acheteurs ?

J.J : Il me paraît primordial de s’adresser à un avocat francophone qui sera en mesure d’expliquer précisément au client tous les détails de la transaction immobilière. Par ailleurs, il est important de signaler que les acquéreurs potentiels peuvent s’adresser ` à la Banque Discount à Tel Aviv, ou bien encore à notre représentation en France afin de recevoir tous les renseignements utiles liés à l’obtention d’un prêt auprès de notre établissement. Cette dernière n’effectue aucune opération financière mais est en mesure d’offrir les informations précises et actualisées dans ce domaine.

 

Pour tout renseignement contacter le :

+972-(0)-3-5216225 ou +972-(0)-3-5216292

 

Propos recueillis par Carol Azoulay

Par Matthias Inbar

Modèle urbain directement importé des États-Unis, les Savionim, nouveau concept immobilier en Israël, proposent luxe, confort et sûreté à une clientèle plutôt aisée. Reportage.

Un lotissement résidentiel, un country club, des parcs, des jardins d’enfants, des écoles, des centres commerciaux, des pistes cyclables, le tout bien surveillé par une barrière afin d’éviter les éventuels curieux, bienvenue dans le nouveau rêve immobilier israélien, les Savionim. Une marque déposée par la société immobilière Africa Israël. Le concept a vu le jour il y a plus de dix-sept ans avec la création d’un petit village appelé Kiryat Savionim au cœur du conseil régional Yehoud. Depuis, plusieurs modèles ont été reproduits à l’identique, principalement dans le centre d’Israël, autour de la mégalopole de Tel-Aviv. Les Savionim, c’est justement l’antithèse de la ville urbaine, avec tous les excès que cela peut représenter. Ici, pas ou très peu de bruits assourdissants de tractopelles, pas d’embouteillages. La vie y est paisible, cossue, pastorale, simplement quelques minutes à pied ou en voiture pour parcourir les savionim, d’une extrémité à une autre. Pas de problèmes de sur-densité non plus, les savionim sont généralement composés d’environ 500 à 1 000 unités de logements, soit en moyenne entre 2500 et 5000 personnes. Pour trouver l’origine de ce concept urbain, il faut se projeter quelques centaines d’années dans le passé.

Un modèle en pleine évolution

Un premier lotissement géré par des copropriétaires apparaît en Allemagne dès le XIIe siècle. Et puis, des lotissements dits fermés se créent en Grande-Bretagne et en France dans le courant du XVIe siècle. Il faudra attendre le courant des années 1800 pour que le concept franchisse l’océan atlantique et voit le jour aux États-Unis. On les appelle désormais les “gated communities”, les communautés fermées. Un phénomène urbain, ou plutôt pan-urbain est né. Il va ensuite se propager dans le monde entier. Au départ, il s’agissait de réunir dans un cadre exceptionnel et sécurisé des couples de retraités. Mais progressivement, ces communautés fermées vont attirer en particulier les classes moyennes, voire moyennes supérieures, soucieuses de résider dans des quartiers résidentiels dont l’accès est contrôlé, et dans lesquels l’espace public est privatisé. Tout y est pensé, dessiné et construit à leur avantage. Si quelques huit millions d’américains ont choisi ce style de vie très particulier, ce chiffre peut paraître astronomique à l’échelle israélienne. Car nous parlons en Israël de quelques dizaines de milliers de personnes tout au plus. Mais alors qu’au départ, le modèle architectural de ces “gated communities” se voulait exclusivement basé sur des maisons de type villa ou cottage, la forte demande de logements des classes moyennes supérieures dans le centre des grandes villes internationales a contraint les promoteurs immobiliers à innover.

Utiliser un maximum l’espace vert

En Israël, l’un des tous premiers projets à avoir été créé est le “Lev Savionim” à Petah Tikva, à quelques kilomètres de Tel-Aviv. Aujourd’hui, l’exemple le plus marquant est le projet immobilier des “Savionim Ramat Aviv”, au nord de Tel-Aviv. Au demeurant, rien d’exceptionnel, plusieurs buildings, accolés les uns aux autres. Une architecture semblable aux constructions modernes qui règnent en maître dans le poumon économique israélien. Nous sommes donc ici dans la construction verticale, à des années lumières des petites maisons de plein pied et des rues en courbes des petits villages censées éviter la surpopulation. Et pourtant, tout a été pensé dans ce projet afin que l’espace habitable et public ne soit réservé exclusivement qu’aux habitants de la résidence. 400 unités de logements divisées en un ensemble de 10 bâtiments ont été prévues sur un terrain de 50 hectares. L’espace vert ne peut être utilisé que par les copropriétaires, ces derniers disposent également d’un complexe sportif, d’une piscine privative, de quelques commerces et d’une salle de fêtes…Là-aussi, réservée aux résidents du lotissement.

“Lotissement fermé”  ou “quartier qui a tout”,  on parle de rêve immobilier

Une sorte de ville dans la ville qui s’inscrit parfaitement dans le modèle des “communautés fermées” que l’on pourrait retrouver aujourd’hui dans des mégalopoles comme Madrid, Sao Paulo ou Le Cap, en Afrique du Sud. Un modèle immobilier qui permet ainsi aux personnes de continuer à vivre au cœur des grands centres urbains tout en bénéficiant d’un cadre de vie exceptionnel. La plupart des promoteurs immobiliers israéliens qualifient ce modèle de “quartier qui a tout”, comme pour mieux marquer la différence avec les lotissements traditionnels, situés, pour la plupart, en périphérie des grandes villes. “Lotissement fermé” ou “quartier qui a tout”, l’idée est la même: il s’agit d’un concept immobilier de rêve.

Le constructeur israélien Berggruen Residential rapporte cette semaine avoir vendu lors d’un salon à Paris, 3 appartements dans sa nouvelle tour Meier, sur l’avenue Rothshild de Tel-Aviv. Montant de la vente: 10 millions de dollars (ou précisément 34 millions de shekels).

Un appartement de 393 mètres carrés avec deux balcons de 12 mètres carrés au 18e étage a été vendu pour 17 millions NIS. Un appartement de 273 mètres carrés 273-avec un balcon de 12 mètres carrés au 18e étage a été vendu pour 11,3 millions de NIS. Un appartement de trois pièces au deuxième étage a été vendu pour 5,5 millions de NIS.

 

Berggruen résidentiel explique que «les appartements vendus cette semaine ont donné un prix moyen de 13.000 $ le mètre carré, $ 2,000 de plus que le prix moyen par mètre carré en 2010. Les prix vont continuer à monter »…

S’il est vrai que les prix grimpent, ce n’est pas le cas partout.

Le plus grand constructeur israélien, Africa Israel, propose actuellement des appartements luxueux et magnifiques dans la capitale de l’Etat Juif, Jérusalem. Le projet de la rue Kook propose certainement ce qu’il y a de meilleur sur le marché actuel. Avec leurs appartements de 2 à 6 pièces, situés dans l’un des plus beau quartier de la ville, un club privé, un agent de sécurité 24/24 et 7/7,  des parkings privés, etc… on pouvait s’attendre à des prix plutôt élevés. Ce qui n’est pas le cas !

 

Si l’on estime que les prix vont continuer à grimper dans les prochains mois et que, malgré tout, on souhaite acquérir un appartement, il est bon de jeter un coup d’oeil global à la situation. Le projet Kook 7 est la preuve que l’on peut trouver un bien au rapport qualité-prix exceptionnel… Même en 2011 !

Jonathan-Simon Sellem – JSSNews